모아 주택은 무엇인가요? (feat: 서울시 정비 사업 총 정리 및 투자 방법 1)

 

 

안녕하세요? 

요즘 재건축 모아 주택 가로수 정비사업 등 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있습니다. 저도 서울 정비 사업에 관심이 많아서 정보를 공유하려고 합니다. 저희 집도 모아 주택을 하자고 주민들 끼리 동의서를 받고 있는 상황이라서 도대체 모아주택이 무엇인지 잘 몰라서 제대로 알아보기 위해서 공부를 하려고 합니다. 

재건축 재개발은 8~10년이 걸리지만,  모아 주택처럼 소규모주택 정비 사업은 2~4년 정도 걸려서 완공이 되어 새 아파트를 받을 수 있는 신속통합 기획 중에 하나입니다. 

정비사업이 종류도 너무 많고 용어들도 너무 다양해서 어렵다는 생각이 들어서 어떻게 진행되는지 구체적으로 공부를 해야겠다는 생각을 하게 되어서 이번 칼럽에서는 모아주택 및 재개발 재건축이 무엇인지? 진행 상황은 어떻게 되는지 알아보려고 합니다. 

 

 

 

정비사업의 유형

일단 정비 사업이 종류가 다양합니다. 개념을 정리하고 사야 할 것 같아요. 용어가 뒤섞여 있는 것도 있도 해서 정비 사업의 유형과 용어 성명 먼저 드릴게요. 민간 재개발, 공공재 개발, 모아타운, 도심 공공주택 복합 사업 등 다양한 사업들이 존재합니다. 

 

민간 재개발이란 무엇인가요?

민가 재개발은 주택공사가 아닌 민간업체에서 개발을 진행하는 사업 방식을 말합니다. 민간 재개발이 요즘 말이 많이 나오고 있어요. 오세훈 시장이 되면서 민간재 개발에 대한 기대가 높아지고 있는 상황입니다. 

공공 재개발 은 무엇인가요?

LH(한국토지주택공사)나 서울 주택도시공사(SH공사) 등 공공이 사업시행자로 참여하는 방식의 재개발사업입니다.

 

정비사업은 어떤 법의 적용을 받느냐로 구분이 됩니다.

구분
	민간재개발	공공재개발	모아타운	도심공공주택 복합사업
법적용	도시 및 주거환경정비법(도정법 & 도시주거 환경정비법)	도시 및 주거환경정비법(도정법 & 도시주거 환경정비법)	빈소법 (빈집 및 소규모 주택에 관한 특례법)	공공주택특별법
	도시정비형 재개발 (=도시환경정비사업)	사업성은 없고 공공 개입	가로주택정비사업	21년 6월 29일 이후 매매건은 현금 청산됨
	도시형재개발:역세원 shift  주택정비형 재개발 (신속통합재개발) - 인허가 절차 단축 속도를 단축해주는 것	토지거래 허가지역 뮦여서 신거주가 되기에는 낙후된 곳이 많음	성공사례가 없음 번동 시험사업체
		투자자금이 많어서 큰돈이 묶일 가능성있음	절차간소함
		아실에 미선정 지역에 관심을 가질 필요가 있음	블럭단위의 개발이라서 조합의 협력이 중요함 조합이 여려곳이라서 원활하게 의견 조율이 가능 할지가 관건

 

모아타운은 빈소법의 적용을 받기 때문에 권리 산정 기준일 전에 건축 신청 조합설립 전까지 준공이 나면 새 아파트를 주는 것입니다. 법률도 조만 가 바뀐다고 합니다.

‘모아주택’은 이웃한 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 중층 아파트로 공동 개발하는 방식이다. 대지면적 1,500㎡ 이상을 확보하는 경우 추진할 수 있습니다.

소규모 주택정비사업으로 추진해 재개발‧재건축에 비해 속도를 높일 수 있다. 재개발 등 대규모 정비사업이 약 8~10년이 걸리는 반면, 개별주택을 대상으로 한 소규모 주택정비사업은 정비계획 수립, 추진위 승인, 관리처분계획인가 절차가 생략돼 2~4년이면 사업을 완료할 수 있습니다.

 

모아타운은 무엇인가요? 

모아타운은 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 따른 ‘소규모 주택정비 관리지역’ 방식을 활용해 노후도 50% 이상, 면적 10만㎡ 이내 지역을 지정합니다. 

공동개발을 통해 지하주차장과 녹지조성이 가능한 중층 아파트 저층주거지 내 모아주택 집단 추진 지역으로 기존 가로 체계 유지 및 지역 내 필요한 정비기반시설과 공동이용시설을 확보하는 지역을 말합니다. 시범단지로 면목동과 번동이 진행되고 있습니다. 

면적 1,500㎡ 이상
(지하주차장 건립 규모) 10만㎡ 이내 지역
(노후도 50% 이상)

 

모아 주택으로 선정이 되면 어떤 해택이 있나요?

 

계획내용 지하주차장, 지상 녹지 주가로변 저층부 커뮤니티 시설 토지이용, 거점시설 조성, 용도지역 변경, 건축규모 및 배치 등‘모아타운’으로 지정되면

▴공공시설‧기반시설 조성비 개소당 최대 375억 원 국‧시비 지원

▴2종(7층) 이하 지역 층수 최고 15층 완화 ▴용도지역 상향

▴주차장 통합 설치 지원

▴공공건축가 설계 지원 등의 인센티브를 받을 수 있습니다.

특히 2개 이상의 개별 사업지가 하나의 아파트 단지처럼 통합된 지하주차장을 조성할 수 있도록 지하주차장 통합 설치를 지원한다. 그간 도로로 분리된 지역에서 소규모 주택정비사업을 추진하는 경우 도로기능 유지 때문에 도로 밑 지하공간을 활용하는 데 어려움이 있던 점을 개선한 것으로, 도로기능을 유지하면서 지하를 공동으로 사용할 수 있도록 허용한다고 합니다.

또 2종(7층) 이하 지역의 사업여건 개선을 위해 층수를 최고 10층→15층까지 상향한다. 다만, 가로활성화를 위해 지하주차장을 설치하고 저층부에 도서관‧어린이집 등을 설치하거나 임대계획을 포함 시에 층수 완화를 받을 수 있습니다.

시는 서울의 수준에 걸맞은 건축품질로 지어질 수 있도록 공공건축가를 통한 기본설계를 지원한다. 올해 10개 시범사업지를 발굴해, 개소당 5천만 원을 지원하고 추가로 확대할 계획입니다.

 

투자금액과 재개발 진행 단계별 투자 기준 

 

재개발 시장은 초기 재개발 시장과 이미 재개발 사업 시행 인가를 받은 시장과 구분해서 분석을 해봐야 할 것 같습니다. 현재 아파트 부동산의 하락 시기는 재건축 재개발 시장은 아파트 시장의 하락시장에 영향을 받게 됩니다. 서울 외곽지역의 재개발지역은 가격의 하락폭이  부동산 하락 시기에 영향을 받아 조정이 될 가능성이 큽니다. 하지만 서울 내 주요 재개발 지역은 부동산 하락 시기에 영향이 작고 하락폭이 작아 아직도 매수의 심리가 살아 있는다고 보입니다. 

 

투자금 대비 재개발 단계별로 어떤 지역에 투자를 해야 할까요?

 

재개발 단계별로 투자 금액이 달라질 것 같아요.

개발단계:  구역지정 --> 조합설립 --> 사업시행 계획 인가 --> 관리 처분 계획 인가 --> 입주 

투자금이 1~2억 원 정도의 금액  --> 신속 통합기획을 준비 중이거나 미선정 구역에 투자처를 알아보는 것이 좋을 것 같습니다. 투자금이 2억 중후 반대 --> 신속 통합기획 선정 구역을 지정된 곳에 투자를 할 수 있을 것 같습니다.  투자금이 4억 원대 이상이라면 구역지정 후 조합설립 인가가 나기 전에 투자처를 알아본다면 안전하게 투자를 할 수 있을 것 같습니다.